Neues zu Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen

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BGH-Rechtsprechung zur Anfangsrenovierung


In der Praxis werden inzwischen viele Wohnungen unrenoviert vermietet, was für den Vermieter den Vorteil hat, dass er sich die Kosten einer Renovierung spart und der neue Mieter die Wohnung sogleich nach seinen eigenen Vorstellungen gestalten kann, wozu er generell berechtigt ist. Im Gegenzug wird zwischen Vermieter und Mieter häufig eine Gegenleistung vereinbart, z.B. wird die Miete für einen bestimmten Zeitraum reduziert oder gänzlich erlassen.

Bei derartigen Vereinbarungen ist zukünftig Vorsicht geboten. Der BGH hat am 18.03.2015 (Az. VIII ZR 185/14) entschieden, dass die Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter in Formularmietverträgen auch dann unwirksam ist, wenn die Wohnung bei Mietvertragsbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wurde, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt.

Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist dabei eine Wohnung dann, wenn die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren eines Vormieters aufweist, die nicht nur unerheblich sind.

Hintergrund ist, dass der BGH den Mieter unangemessen benachteiligt sieht, der – jedenfalls ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs – formularmäßig mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren belastet wird, die nicht er, sondern der Vormieter verursacht hat.

Derzeit unklar ist, was der BGH als angemessenen Ausgleich ansieht. Im entschiedenen Fall hatte der Mieter es übernommen, in einer Vier-Zimmer-Wohnung drei Zimmer zu streichen. Dafür war ihm eine halbe Monatsmiete erlassen worden, was dem BGH nicht genügte.

Vor Abschluss einer solchen Vereinbarung sollte diese deshalb auf Ihre Gültigkeit geprüft werden.